大学教师8万买北京平房,11年后对方反悔
2024/1/22 来源:不详北京中科医院是假的 http://m.39.net/pf/a_5131643.html
一如往常,王桦晨起在村里的广场锻炼身体。11月底,北京下着小雪,69岁的她仍可以跑完7公里。村民碰到她,玩笑地打招呼,“怎么还没搬走?”她中气十足地回:“我就不走,这是我的房子。”
一月前,她买下的农村宅基地遭腾退,她便在旧居不远处租住,继续待在村里。
年,大学老师王桦以约8万元的价格,购得北京房山区田各庄村的一处农村宅基地,并与房主李越签订协议。
18年,李越向法院起诉,要求判决购房合同无效,收回房子。次年,房山区法院决合同无效,且王桦需腾退房屋。她不服该判决,多次不履行,后遭法院强制执行。
李越面对媒体时称,愿意返还8万元购房款。王桦告诉九派新闻,“物价上涨,哪有原价买回的道理?不诚信者不能获益。”
但谈起理想的赔偿金额,她一口回绝,“不缺钱,只缺住处。”
王桦走在田各庄村。图/九派新闻 徐鸣
买卖
走在田各庄村街道上,随处都能看到正在翻盖的自建房。玻璃窗上、柱子上贴着“自建房两居室出租”的小广告。
村庄位于北京市房山区,距离燕房线地铁站5km左右。骑车只需十几分钟,村口便有公共交通。村民高红介绍,她的孩子在北京二环上班,通勤只需地铁加骑车,每天能回家住。
在这里,每月元能租到两室一厅一厨一卫,门口是大庭院,没有高楼遮挡阳光。高红说,“在市里,这不起码得五千。”
王桦买下的宅基地就在该村。她曾在华中地区一所高校任教,夏季气候炎热,最初买房是想“找个凉快的地方过暑假”。
年,结束学校的课程,她到北京看望姐姐王暧。彼时,王暧在京租房开公司,房东说手上有套一居室,欲29万卖给她,她正犹豫。王桦说,自己在外面看中一个小区的房子,每平方米只要元。
王桦看中的,是田各庄村集体土地上盖的楼房。她本来准备买楼房,这时李越问她“平房要不要?”
与村口的楼房不同,祖宅独门独户还带院子,约平方米,王桦告诉九派新闻,“城里人一看这大院子,肯定喜欢,当时我一眼就看中了。”
看房当天,她就打电话给姐姐,说要买下这套平房。姐姐说,见者有份,一人一半。“我当时卡里有18万现金,马上就去取了买房钱。”王暧说。
据王桦提供的书面材料,年8月7日,北京市房山区田各庄村村民委员会开具收据,写道:“今收到王桦交来房屋管理费元。”且加盖了印章。相关判决书确认了该事实。
另一份村委会出具给城关供电所的《证明》显示:兹证明我村村民李某与李越为父子关系,李某已死亡,房屋由其儿子李越继承。李越将房屋卖给王桦,请将李某变更为王桦。证明上写有电表号与加盖印章。
九派新闻获取的相关判决书显示,年8月8日,李越与王桦签订了《房屋买卖协议书》。该协议书约定,王桦购买李越的宅院内房屋4间,支付价款6万元,当日支付房价款和其他款项共计8万元。
上午看房,下午签约。还没来得及出银行门,在ATM机前,姐妹俩人就直接把钱转手给李越。这间平房的买卖在一天内就完成了。
王桦说,这么迅速,是怕对方反悔不卖了,“没想到的是,他十几年后反悔了。”
涉案宅基地。图/九派新闻 徐鸣
反悔
王桦买下平房后,没有与卖方再碰面,几乎再无交集。居住十几年后,年的一天,她突然接到电话,对方说想把房子买回去。
她认为自己在田各庄村安居乐业,住了这么多年,便一口回绝。被拒绝后,对方向法院提起诉讼。
李越诉称,经询问得知双方签订的协议违反法律规定,故请求法院确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效。
王桦告诉九派新闻,在买房时,她并非对可能产生的纠纷毫无意识。她强调,买房时李越说他是居民,不是村民,“不然我不会买他的房子。通州宋庄画家村案发生后,我知道不能买农民的房子。”
(记者注:年7月,画家李玉兰以4.5万元的价格购得通州宋庄村民马海涛的房屋及院落,并签署协议。年10月,房屋升值,马海涛起诉李玉兰,要求撤销合同,收回房子。次年,通州法院宋庄法庭一审判决该协议无效,马海涛向李玉兰支付9.4万余元房屋补偿,李玉兰腾退房屋。市二中院终审维持原判,但指出李玉兰可就信赖利益损失另行主张赔偿。)
不仅如此,王桦称,她特意在合同签订两年后(即年)才动工加建五间房屋。她在手机里翻看上百条法律条文,翻出其中一条佐证她的行为,上面写道:“《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条,违法行为在二年内未被发现的,不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。”
年,法院审理后判决,两人签订的房屋买卖合同无效。
法院认为,违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖必然涉及对该房屋所在宅基地使用权的处分,而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定身份关系相联系。王桦并非本案涉及房屋所在村的集体经济组织成员,不应享有该村宅基地的使用权。其作为城市居民,不得购买农村宅基地上房屋,没有购买资质。
北京市房山区法院执行局崔法官接受采访时表示,第一份判决书判的是房屋买卖合同无效。第二份判决书判的是返还并腾退宅基地及房屋。
据《法治进行时》,李越接受采访时称,卖房是因当年父亲患癌,经济困难。“她来田各庄村买房,一说,一拍即合。”
协议签订11年后。李越称,母亲对老房有情结,住楼房别扭,“就把房子弄回来得了。”他谈到,当时条件稍微好点,便跟王桦协商,但她一直不同意。
李越面对媒体时表示,愿意返还购房款八万元。
九派新闻记者走访该村,说起此案,几乎人人皆知,村民各有说法。
有村民直白地说:“我觉得李越没理,早干吗去了,人家都花钱装修住了那么久。”也有村民认为,“从法律上讲,买卖手续不全,(被要回去)那也没办法。”
腾退
在田各庄村,卖宅基地又反悔并非孤例。村民高红称,当年,村里集体土地上建了楼房,“挺多村民卖掉小院,去买楼房,后来又想买回来。”资料显示,楼房为田各庄小区,又名为福金苑,共五栋,建于年。
田各庄小区。图/九派新闻 徐鸣
九派新闻走访发现,小区贴着卖房与求购房屋的广告,均价左右一平方米。
售卖与求购广告。图/九派新闻 徐鸣
高红介绍,当年有的是6万多卖,30多万买回,都是互相协商价格,“现在估计得六七十万才能买回来。”
其还称,卖给本村人,就买不回来,“人家在村大队一过户,就不是你的了。”“如果卖给外地的,可能就可以买回来。”
王桦也持有同样说法,她说,对方卖房的原因并非父亲患癌,而是为了改善住房条件。当时,北京的农村还没有实行‘煤改电’,冬天,村民需要运煤取暖,“有些人觉得不方便,嫌脏”。村里盖楼房后,部分村民将宅基地卖掉,去置换楼房。
她还表示,李越的姐姐也同样卖了宅基地,不过是卖给了同村人。也有村民告诉她,自己弟媳的房子当年1.9万元卖出,后来协商到68万买回。
对于上述说法,记者向田各庄村村委会主任求证,其表示不接受采访。
资料显示,对于返还问题,实践中,有的地区考虑出卖人因土地增值所获利益,以及房屋价值变动,由买受人返还房屋,出卖人向买受人赔偿(地上物价值),作为对价返还,具体数额可委托评估机构评估。
上文提到的宋庄画家案,在一审宣判时,法官曾指出,买卖双方都存在过错,应按七三开承担过错责任。一审法院委托有关部门对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估,涉案房屋宅基地总价约为26万元,法院按照这一价格的70%计算,确定了18.5万元的赔偿数额。
最终,画家李玉兰腾房,总共获赔28万元。此案代理律师曾表示,七三开已是该类案件审判的常见判法。
记者检索到的另一份案号为“()京03民终号”的农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书显示,此案中,北京市第三人民法院同样判决双方协议无效。判决书提到,宗某某在出卖房屋后,年之前从未主张房屋相关权利,现因其他原因违背曾经自愿订立的契约,不认可年的房屋出售行为,虽目前法律上确认房屋买卖合同无效,但宗某某的行为不符合诚实守信、公平合理原则。
该案法院还认为,特别需要指出的是,涉案房屋买卖合同虽然无效,但由于无效后的法律后果尚未处理,且涉案房屋的腾退问题应与补偿问题同时解决为宜,涉案房屋并未实际腾退,应由被告王某某继续占有使用。原告宗某某在合同无效法律后果处理之前,无权仅依据合同无效向王某某或相关机关主张涉案房屋的有关权利。
在本案中,一审法院判决王桦腾退返还房屋,损失赔偿等问题可另行解决。
对于判决,王桦不满。她告诉记者,当时买卖的祖宅到处漏雨,没法住人。她与姐姐各自投入了十余万元用于装修、加建房屋。“现在却一分钱都得不到,购房款都没有。”
“不缺钱,只缺住处”
强制腾退后,涉案祖宅如今被一条铁链锁得牢固,无人居住。房屋被强制执行后,王桦租住在距离祖宅百米不到的群租房里。
与上百平方米的旧居不同,她觉得现在的住处逼仄、不便。不到一米宽的过道,摆满了鞋、快递箱,昏暗,见不到阳光。没有厨房,她只能在门口的地上蹲着做饭。“在原来房子里,我还爱做点包子吃,这里都不方便。”
房间里,被搬来的电视机、热水壶、衣物散落在各处。王桦最苦恼没有桌子,“平时想写个诉讼材料都没有地方写。”她把洗衣机当桌子,笔记本电脑竖起放在抽屉的夹缝里。
王烨现住所。图/九派新闻 徐鸣
房东告诉九派新闻,租金是李越支付给他,一间每月元,共两间,目前已支付半年租金。
王桦透露,在她每天晨练时,村民告诉她,李越在附近等候她,大概是想与她沟通,但她不予理会。
谈起期望的赔偿金额,她一口回绝——“我不提钱。”她念着自己账户的收入、退休金,还有在南方和中部城市的其他房产。“我炒股还赚了不少呢。”
她说,“我不缺钱,只缺(合适)住处。”
王桦在群租房。图/九派新闻 徐鸣
她所说的缺住处,指的是北京的住处。她说,十几年前买北京的房子,是为了“找个凉快的地方过夏天”。步入老年,她现在直言,是为了北京的医疗条件,“医院开车只需5分钟,加强的核磁共振都能做。”
她摸着自己的甲状腺,回忆道,“当时我这里要动手术,处理不好很容易甲减(甲状腺功能减退),要终身服药,消融术副作用小,但医院能做。我在北京做完手术当天,能自己走回家,甚至晚上睡眠都没受影响。”
她讲起自己的买房故事。年,她看新闻提到城镇化,便立马到广东某地买了房。北方天气转冷,她便到广东过冬。有时,退休群的其他老师也开她玩笑,说她各处都有保障。她也自嘲:“你们有子女啊,子女是你们的保障,我没有子女嘛。”
开始打这个官司后,她便一步不离地守着宅子,再也没去南方过冬了。
记者问她,之前想象的退休生活是现在这样吗?她说,本来打算在70岁前玩遍全球五大洲,70岁后玩遍国内。前几年,在欧洲游玩天后,她回到田各庄村,担心有人“侵占”房屋,也没再出去游玩。“明年到70岁,旅行社就不收了,得要家属陪同,我又没有家属。”
但她对自己健康情况十分自信,“我身体还挺好的,等这个事结束,我就一人去澳洲玩,当背包客。”
距离强制执行已过去近一个月,王桦每天都会经过那处宅子。隔着围墙,她指着院子里的柿子树、杏子树,说它们每年都长得好,果实丰硕。她入住后,也种了一棵核桃树,“好吃得很”。
她还说,住在这里这么多年,除了去年夏天,十几年来气候凉爽舒适,“没有一个夏天通宵吹过电扇。”
“我要坚守在这里。只剩这一处了。”她说得斩钉截铁。
她谈起,医院更近,在年以11.3万成交了一套昌平的小产权房,签的20年租赁合同,去年被拆,同样一无所获。
这时,有人给她介绍买村口的楼房,她抬头说道:“谁还敢再买小产权房?”
(文中人物均为化名)
九派新闻记者徐鸣北京报道
编辑 刘萌
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